知名经济学家马光远近期公开发声，点明国内楼市已经跨过临界点，正式全面进入存量时代。全国二手房成交量占比突破50%，首次超过新房，一个属于全民普涨的地产黄金周期彻底落幕，未来楼市逻辑迎来颠覆性改变，80%的普通房产很难再实现升值。
很多普通人搞不懂，什么是存量时代？
过去20多年属于增量时代。城镇化快速推进，大批农村人口进城，城市不停向外扩围，开发商大量拿地建房，新房是市场主力。只要买到房子，基本都能涨价，催生了一大批靠买房致富的家庭。
而存量时代的核心标志就是：国内城镇住房总量已经饱和，家家户户基本都有房，新增刚需大幅缩水，交易主力变成二手房。城市不再疯狂向外扩建，重点变成老旧小区改造、二手房流通、盘活现有房源。开发商大规模盖楼赚钱的时代结束，行业赛道转向物业运营、城市更新、住房租赁。
马光远分析，促成这一转折有三大无法逆转的现实条件。
第一，人口红利消退，购房主力持续减少。国内总人口进入负增长，25‑40岁刚需买房人群逐年萎缩，年轻人买房意愿下降，不会再出现大批量集中购房的盛况。
第二，住房整体供需平衡，缺房问题基本解决。全国整体套户比超过1.1，房子总量足够容纳所有家庭，只剩下优质学区、核心地段的改善房源存在结构性紧缺，县城、远郊新区房源普遍过剩。
第三，居民不再愿意加杠杆炒房。经历几轮市场调整之后，大家意识到房产并非稳赚不赔，家庭开始主动降低负债，不会再盲目借钱囤积多套房产。
最扎心的现实：存量时代楼市会极度两极分化。
马光远直言，今后不会出现全国统一大涨，只会出现严重分化。一线、强二线核心地段、优质物业的次新房，稀缺性强，依旧可以保值甚至创出新高；而大多数三四线小城、县城楼盘、远郊大盘、没有配套的老破小，接盘者寥寥无几，流动性持续变差，就算降价也很难卖出，未来大概率只能用来自住，几乎没有投资价值。
从前买房随便选，今后选房门槛大幅提高。
针对普通购房者，马光远给出明确建议。
刚需人群：只优先挑选人口持续流入的城市，放弃偏远新区；优先地铁、学校齐全的成熟片区，不要赌规划红利。
手握多套房产的家庭：果断清理劣质闲置房源，集中资金置换核心城市优质住宅，不要继续分散持有大量普通房源。
投资者：彻底抛弃炒房思维，房产回归居住属性，不要再抱着囤房套利的想法入场。
对于房企来说，野蛮拿地扩张的模式彻底行不通。未来中小型开发商生存空间被挤压，头部企业转型深耕存量市场，主打品质住宅、物业服务，粗放式开发模式被彻底淘汰。
不少网友感慨，用过去十几年的经验买现在的房子，极容易踩坑。存量时代到来，意味着买房从闭眼投机，变成一门考验眼光的技术活。选错城市、选错地段，房子很可能变成难以脱手的不动产。
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